想投資房地產市場為資本增值，但又不想被買家印花稅 (BSD)及額外印花稅(SSD)長時間鎖住或蠶食利潤，非住宅類物業或許是理想選擇。這類投資選擇眾多，有工廈、商舖、寫字樓及車位等等，當中可有回報穩定、潛力優厚、風險可控的選擇？

工廈vs商舖（優缺點）

先講工廈，受惠工廈活化2.0政策，投資者可以透過重建、整幢改裝、申請更改用途等方式活化工廈，例如買入全幢舊式工廈重建成商廈，以寫字樓及半商舖方式出租，前後租金可以出現以倍數計的增長 ！若放眼購買工廈分層單位，銀碼一般較細，租金回報亦穩定，只要眼光獨到選擇精明，或有機會博得整幢工廈被申請更改用途，甚至博得收購重建令投資大幅增值。

不過，工廈質素參差，投資者必須做足功課實地考察，仔細了解准許用途。此外，投資工廈或需要計算相當多因素，既要顧及地區規劃、政府政策，相關手續亦相對繁複，亦可能涉及昂貴補地價問題。所以工廈投資或需要充足財力，需要忍受短期波動等待物業升值。

至於商舖，現時投資優點當然是「抵」。受新冠疫情對旅遊業打擊影響，不少商舖價格已大幅下跌，一旦中港通關，以較低價入手的商舖或可急速升值。

不過，投資商舖更考眼光 。舖位投資成敗往往取決於地理位置，街頭街尾、對面馬路可謂差之毫釐，謬之千里，還未計算舖內開則、用途以至水電煤等等。此外，優質商舖投資門檻高，動輒幾千萬元以上，若將貨就價退而求其次，租務需求以至租金回報降幅可不是說笑。

現市況下商舖風險較大

本港疫情再度惡化，中港遲遲未能真正通關，本港零售市道始終缺乏「北水」，拖累舖位租金每況愈下。即使一線地段尖沙咀區，最近一個逾7,000呎複式舖，月租水平大跌逾七成 ！可見商舖投資市道已大不如前！此外，經歷疫情後，零售業或許已進入新常態，網購成風之下，商舖經營飲食以外行業的需求或許已「今時唔同往日」。

相反，工廈需求卻受惠疫情發展。在家工作及網購風氣，帶動數據中心、冷藏倉庫、物流及貨倉等需求大增。由於不少工廈已陸續活化，單位面積大減，用途接近寫字樓，反而令較適合作貨倉用途的大面積舊式工廈供應大減 ，大大增加舊式工廈投資吸引力。疫情期間，工廈成交相對穩定，更吸引不少外來投資，包括外資基金黑石、資產管理公司Brookfield、新加坡迷你倉公司StorHub等，早前均已斥資購入不同地段工廈，足證工廈投資潛力，但同時價格卻仍然硬淨，在市況未明朗前，投資者宜多做功課，不宜高追。

工廈租務回報參差

投資，當然是要爭取回報。根據差餉物業估價署數據，在非住宅私人樓宇當中，以分層工廈投資回報率最高，近三年普遍錄得2.9％以上水平，反觀商舖期內投資回報率只有2.5％ 。事實上，若然地段承租力強，工廈內配套完善，租金回報自然更高。8月一個位於大埔面積4,200多平方呎的工廈中層單位，以超過1,300萬元易手，按市值租金每呎約12元計算，回報率預料接近4.5厘，但同時工廈質素參差，若地點及用途不佳，租務市場隨時無人問津，故投資難度遠較住宅高 ！

疫後工廈投資因素

1. 工廈成交宗數

   過去兩年受疫情影響，本港住宅樓價轉弱，商舖售價及租金更是插水，但工廈大手買賣投資市場仍維持活躍。數據顯示，2021年大手買賣投資市場三分一涉及工廈，金額佔整體近四成。今年第二季逾億元商用物業買賣中，工廈成交佔整體金額接近一半，金額更是自2017年第四季以來第二高。然而，正如先前所言，各區工廈表現參差，部分工廈卻有價無市，故投資者必須做足功課才入市。

2. 入場費

   相比商舖動輒過萬元的呎價，工廈入場費較低，貴則過億，平則只需百多萬元已有交易，但市場價格正好反映其前景，投資者不宜盲目貪平入場，過去屢屢傳出工廈劏場慘蝕的個案，最好先了解該放盤的優缺點才入市。

3. 防守力

   不同種類的工廈有不同特性，正如早前所言，疫後網購行業發達，冷藏庫、倉儲、平地倉等近年相當吃香，叫價力自然堅挺，但部分納米工廈業權複雜，發展商賣出單位後疏於管理，則遇上跌市時，防守力自然弱。

4. 活化工廈政策

   隨著活化工廈2.0的推出，工廈可以在無須向地政總署申請短期地契豁免書和繳付任何費用下，改作5項特定的非工業用途，包括藝術工作室、影音錄製室、設計及媒體製作辦公室等 。政策同時容許工廈，改裝後整幢或部分樓層用作過渡性房屋，政府會彈性處理規劃及樓宇設計等規定，兼免收地契豁免書費用 。活化政策為工廈發展提供彈性，有助推高工廈投資價值。然而，活化工廈條件複雜，多數只適用於整幢工廈的改造工程，故往往是大財團的玩意，小投資者未必直接受惠。

5. 基建發展

   基建一向是影響非住宅物業的重要因素，鄰近主要幹道的工業區，叫價力相對較高，例如港珠澳大橋及屯赤隧道落成後，陸續有財團及投資者在葵涌、荃灣及屯門一帶「插旗」，積極吸納工廈土地儲備。